domingo, 30 de noviembre de 2014

INDEMNIZACIÓN AL ARRENDATARIO TRAS EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE LOCAL DE NEGOCIO POR GASTOS DE TRASLADO Y PERDIDA DE CLIENTELA


1º) El artículo 34 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece  los requisitos para reconocer el derecho del arrendatario a solicitar una indemnización por extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio.

“La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al, efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicado, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas”.

2º)  CONCEPTO DE GASTOS DE TRASLADO INDEMNIZABLES: Por gastos de traslado, se debe entender el embalaje y transporte de máquinas, instrumentos, mobiliarios, mercancías, y demás elementos, los gastos de instalación y puesta en funcionamiento en el nuevo local, e incluso los gastos administrativos y fiscales.

La sentencia de la  Audiencia Provincial de Gerona de 5 de octubre de 2005 resolvió que: “….lo único que es susceptible de indemnización son los gastos generados por el traslado del mobiliario, maquinaria, útiles y mercaderia desde el local que constituía la antigua sede del negocio, al nuevo, quedando excluidos otros gastos como los de acondicionamiento y adecuación del nuevo local para el desarrollo de la actividad ejercida de restauración (restaurante-bar), que ni se contemplan por la norma, ni resultan compatibles con una situación contractual de duración pactada y por lo tanto de finalización conocida y previsible, que pugna con la equiparación de los gastos de traslado en supuestos de expropiación forzosa, institución que responde a motivos de utilidad pública e interés social, con plena indemnidad del titular del dominio perdido, que no tienen parangón con el origen contractual de la situación contemplada, en la cual el término es convencionalmente pactado, art. 1565 del Código Civil y 9 de la LAU.

En cuanto a la justificación de una interpretación extensiva de los gastos de traslado basada en la continuidad de la empresa, tampoco parece razonable que si por razones coyunturales se ve conveniente dar facilidades a los titulares de negocios o empresas para que mantengan su actividad, ello se haga a cargo de los arrendadores o propietarios de los locales sede de los mismos, con quien mantienen una relación de derecho privado de carácter bilateral, enervando los eventuales perjuicios del arrendatario derivados de una situación conocida y prevista de expiración del contrato, para convertir en aleatorias las condiciones de una relación que por naturaleza no lo es.

Por lo tanto, considera la AP de Gerona que cuando la LAU se refiere a la indemnización de los gastos de traslado, se está refiriendo estrictamente al cambio de lugar de los elementos de explotación, y no a la compensación por los perjuicios derivados del traslado del negocio, que tienen su propia previsión reparatoria a través de la indemnización por pérdida de clientela, procediendo en consecuencia el rechazo de este primer motivo del recurso por el cual se pretende incluir en los gastos de traslado, conceptos tan dispares como facturas de los proyectos técnicos de las obras del nuevo local, honorarios de gestión inmobiliaria, pagos a técnicos, permisos de apertura, licencia de obras, licencias municipales, tasas, altas en servicios de agua, luz, teléfono, gastos de construcción de salida de humos, trabajos de paletería, suministros de materiales para acondicionamiento de local, adquisición de extintores, instalación de sistema de aislamiento contra incendios, luces de emergencia, adquisición de material de paleteria, de carpintería, de mampostería (piedra de mármol), decoración, compra de puertas, alarmas, antena de televisión,... etc. por un importe de 91.289,28 euros; desembolsos todos ellos que no caben en los gastos de traslado a otro local, con más del doble de superficie que el primero, cuya inversión de acondicionamiento total pretende obtenerse por esta vía”.

3º) INDEMNIZACION POR PERDIDA DE CLIENTELA: Respecto a los perjuicios derivados de pérdida de clientela, se trata de un supuesto de lucro cesante, calculada a través de la disminución de ingresos. Requiere de una comparación objetiva entre los ingresos de los respectivos negocios, el viejo y en la nueva finca arrendada.

Para calcular esa pérdida el texto legal remite a los seis primeros meses de la misma actividad en la nueva finca, y aunque no especifica el criterio de referencia, habrá que entender que se refiere a la clientela que se tuviera en los últimos 6 meses antes de abandonar el local arrendado.


No procederá la indemnización por el concepto de pérdida de clientela, aunque sí por el traslado, cuando de la comparación entre la clientela de antes y la de después, resulten mayores ingresos con la nueva actividad, pues en este caso, no hay nada que compensar por pérdida de clientela.

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DERECHO A SER INDEMNIZADO POR EL CIERRE DE UNA OFICINA DE FARMACIA POR RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL DE LA ADMINISTRACIÓN


SE TIENE DERECHO A UNA INDEMNIZACIÓN POR EL CIERRE DE UNA OFICINA DE FARMACIA POR LA ADMINISTRACIÓN ANULADO POSTERIORMENTE POR SENTENCIA FIRME.

Se tiene derecho a una indemnización por  el lucro cesante derivado del cierre de la oficina de farmacia, y por  la pérdida de clientela, pero no hay derecho a ser indemnizado por los daños morales.

1º) La sentencia del TSJ de Valencia Sala de lo Contencioso-Administrativo, sec. 2ª, de 24 de julio de 2007, reconoce el derecho del recurrente a ser indemnizado en concepto de responsabilidad patrimonial de la Administración, por el cierre de una oficina de farmacia  que fue anulado por una sentencia del TSJ, confirmada por el TS, de modo que las consecuencias negativas derivadas de dicho cierre anulado por los Tribunales no tenía el recurrente la obligación jurídica de soportarlas.

2º) ANTECEDENTES DE HECHO: A raíz de una reclamación planteada por otro farmacéutico, la Secretaría General de la Consellería de Sanidad y Consumo, mediante resolución de 29/noviembre/1994, dejó sin efecto la autorización concedida a Dª Estela y la posterior cesión del 50 % al recurrente; dicha Resolución fue confirmada por la del Conseller de Sanidad de 15/septiembre/95; fallecida Dª Estela, se procedió a la clausura efectiva de la farmacia, en ejecución de las anteriores resoluciones administrativas, el 8/Enero/1997.

Recurridos jurisdiccionalmente los anteriores actos administrativos, recae Sentencia de 1/Octubre/98 de este Tribunal (recurso 1431/96), que anula las resoluciones que ordenaron el cierre de la farmacia. La ejecución provisional de la Sentencia es denegada por Auto de 21/Junio/99, que posteriormente es revocado por Sentencia de 8 de octubre de 2001 del Tribunal Supremo, procediéndose a la apertura provisional de la farmacia el 2 de enero de 2002, previa prestación de fianza. Finalmente, por Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2003, se confirma la Sentencia dictada en 1998 por el  Tribunal Superior de Justicia.

3º) SOLICITUD DE INDEMNIZACION: El recurrente reclama responsabilidad patrimonial frente a la Conselleria de Sanidad, por los perjuicios económicos derivados del cierre de la Farmacia y de su ejecutividad, posteriormente anulado por el TS, cuantificando el lucro cesante, el daño emergente, la pérdida de clientela y los daños morales, en la suma de 591.463,24 euros.

La Generalitat se opone a la demanda y argumenta que existen otras resoluciones administrativas y judiciales firmes que son las que realmente determinaron el cierre de la Farmacia, como son la dictada por esta Sala con el num. 1494/98, la num. 845/97, recaída en recurso del protección jurisdiccional de derechos fundamentales, o la propia STS de 26 de marzo de 2003, cuyo fundamento jurídico primero avala la adecuación a derecho de la actuación administrativa. Por otra parte, considera excesiva la indemnización reclamada.

4º) La responsabilidad de la Administración es de carácter objetivo y directo. Objetiva por cuanto no se requiere culpa o ilegalidad en el autor del daño, a diferencia de la tradicional responsabilidad subjetiva propia del derecho civil, ya que se trata de una responsabilidad que surge al margen de cual sea el grado de voluntariedad y previsión del agente, incluso cuando la acción originaria es ejercida legalmente, y de ahí la referencia al funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos (art. 139 de la Ley 30/92), pues cualquier consecuencia dañosa derivada de tal funcionamiento debe ser, en principio, indemnizada , porque de otro modo se produciría un sacrificio individual en favor de una actividad de interés público que, en algunos casos, debe ser soportada por la comunidad. Y directa por cuanto ha de mediar una relación de tal naturaleza, inmediata y exclusiva de causa a efecto entre el actuar de la Administración y el daño producido, relación de causalidad o nexo causal que vincule el daño producido a la actividad administrativa de funcionamiento, sea éste normal o anormal, que la Jurisprudencia de esta Sala viene reiteradamente exigiendo (Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de octubre de 1998).

En el presente caso se hace derivar de la anulación de actos administrativos; ahora bien, por esta mera circunstancia no surge sin más la responsabilidad patrimonial de la Administración ya que, como resalta el art.142.4 de la Ley 30/1992, la anulación en vía administrativa o judicial de los actos administrativos no presupone derecho a indemnización.

Este precepto debe ser entendido "en el sentido de que la obligación de indemnizar no es consecuencia obligada de la simple anulación de las resoluciones administrativas, sin que ello suponga obstáculo para que tal derecho a ser indemnizado pueda ser reconocido cuando se cumplan los restantes requisitos legales" (Sentencias de 1/Febrero/1996, 27/Octubre/1998 o 11/Marzo/1999). Por ello, como se indica en la sentencia de 13/octubre/2001 "si bien es cierto que, con arreglo al art. 142.4 de la Ley 30/92 "la anulación en vía administrativa o por el orden jurisdiccional contencioso-administrativo de los actos o disposiciones administrativas no presupone derecho a la indemnización", no lo es menos que este precepto -y antes el art. 40.2 de la Ley de Régimen Jurídico de 1957- no establece un principio de exoneración de la responsabilidad de la Administración en tal caso, sino que, antes al contrario, afirma la posibilidad de que tal anulación sea presupuesto originador para que la responsabilidad pueda nacer siempre y cuando se den los restantes requisitos exigidos con carácter general para que opere el instituto -sentencias, entre muchas más, de esta Sala, Sección Sexta, de 16 Sep. 1999, 13 de enero y 18 de diciembre de 2000-. Inclusive, como entendió la sentencia de 3 de abril de 1990, si la lesión existe y por añadidura el acto o actuación resulta ilegal, la imputación del daño o la Administración "puede resultar obligada".

Lo que significa que será necesario seguir examinado si concurren el resto de los requisitos establecidos para que surja la obligación reparadora. Y así, como se señala en STS. de 13/enero/2000: "si bien la mera anulación de resoluciones administrativas no presupone el derecho a la indemnización en el sentido que anteriormente señalábamos de darlo por supuesto, sí puede ser supuesto de tal indemnización en aquellos casos en que tal anulación produjo unos perjuicios individualizados y evaluable económicamente que el ciudadano no viene obligado a soportar, no siendo, por tanto, el aspecto subjetivo del actuar antijurídico de la Administración el que debe exigirse para sostener el derecho a la indemnización , sino el objetivo de la ilegalidad del perjuicio, en el sentido de que el ciudadano no tenga el deber jurídico de soportarlo, ya que en tal caso desaparecería la antijuridicidad de la lesión al existir causas de justificación en el productor del daño, esto es en el actuar de la Administración".

Y así, en los casos de nulidad de un acto administrativo existe el matiz diferencial respecto al resto de los supuestos de responsabilidad administrativa, por cuanto pudiera existir "el deber jurídico de soportar el daño ya que en este caso desaparecería el carácter antijurídico de la lesión", en cuanto se ejercitaran potestades discrecionales por la Administración, en cuyo caso "el legislador ha querido que esta actúe libremente dentro de unos márgenes de apreciación con la sola exigencia de que se respeten los aspectos reglados que puedan existir, de tal manera que el actuar de la Administración no se convierta en arbitrariedad al estar esta rechazada por el artículo 9.3 de la Constitución".

5º) DAÑOS Y PERJUICIOS  RECLAMADOS: En el caso que nos ocupa no se ejercitan facultades discrecionales, y lo cierto es que, con independencia de la existencia de otros recursos y pronunciamientos judiciales, el cierre de la farmacia acordado el 15/septiembre/95 y producido en enero/97, fue anulado por la Sentencia de este Tribunal de 1 de octubre de 1998, la cual fue, a su vez, confirmada por la del TS de 26 de marzo de 2003.

Se trata, pues, de determinar cuales fueron las consecuencias negativas derivadas de dicho cierre anulado por los Tribunales y cuyas consecuencias no tenía el recurrente la obligación jurídica de soportar.

Y tales consecuencias se proyectan sobre las cuatro partidas que desglosa el recurrente, a saber: el lucro cesante, el daño emergente, la pérdida de clientela y los daños morales.

A) Por lo que se refiere al lucro cesante producido durante los años 1997 a 2001, inclusive, se parte de los ingresos anuales derivados de las facturaciones efectuadas al SERVASA y demás entidades colaboradoras, aplicando los márgenes oficiales medios, y se obtienen así unos beneficios dejados de percibir que ascienden a 280.760,63 euros. Los restantes cálculos que efectúa el actor con relación a esta partida y que abocan en un resultado de 361.002,67 euros, no pueden ser acogidos, al basarse en datos relativos a facturaciones e incrementos porcentuales genéricos en el ámbito de la comunidad valenciana, y carentes por tanto de la necesaria concreción y particularización al caso concreto.

B) Con relación a los perjuicios derivados de la pérdida de clientela, una vez producida en el año 2.002 la reapertura de la farmacia, y durante esa anualidad y la siguiente, debe aceptarse la suma reclamada de 61.646,38 euros, por ser razonable su cálculo, efectuado con arreglo a los criterios establecidos para el caso anterior.

C) Sin embargo los daños emergentes derivados de los costes del aval no pueden acogerse pues, como se aduce por la Generalitat, no son imputables a la misma las actuaciones judiciales que precisaron la constitución de dicha garantía, sino a las solicitudes de la parte codemandada.

D) Y por último, los daños morales, que se vinculan con los trastornos de la personalidad del actor, y su necesidad de asistencia médico-psiquiátrica y farmacológica, no pueden acogerse, pues de un lado, es razonable pensar que el origen de los mismos deba buscarse en el fallecimiento de su esposa producido en esas fechas -al que se hace expresa referencia en el informe emitido por la Clínica Dr. Gregorio, acompañado como doc. num.10 -, y de otro, no se hace comparecer a presencia judicial al autor de dicho informe, al objeto de ratificar su contenido y conclusiones y someterse a las preguntas y aclaraciones de las partes y del propio órgano judicial.


6º) Por las razones expuestas, procede la estimación parcial del presente recurso y el reconocimiento del derecho del actor a ser indemnizado en la suma de 342.407 euros por todos los conceptos.

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