1º) El artículo 34 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos establece los
requisitos para reconocer el derecho del arrendatario a solicitar una
indemnización por extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio.
“La extinción por
transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que
durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad
comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización
a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro
meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el
contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se
considerará renta de mercado la que al, efecto acuerden las partes; en defecto
de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la
indemnización se determinará en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario
iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la
expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que
viniera estando dedicado, la indemnización comprenderá los gastos del traslado
y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a
la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante
los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario
iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una
actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un
tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una
afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una
mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho
mensualidades.
Se considerarán
afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en
parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de
acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será
fijada por el árbitro designado por aquéllas”.
2º) CONCEPTO DE
GASTOS DE TRASLADO INDEMNIZABLES: Por gastos de traslado, se debe entender el embalaje y
transporte de máquinas, instrumentos, mobiliarios, mercancías, y demás
elementos, los gastos de instalación y puesta en funcionamiento en el nuevo
local, e incluso los gastos administrativos y fiscales.
La sentencia de
la Audiencia Provincial de Gerona de 5
de octubre de 2005 resolvió que: “….lo único que es susceptible de indemnización son los gastos generados por
el traslado del mobiliario, maquinaria, útiles y mercaderia desde el local que
constituía la antigua sede del negocio, al nuevo, quedando excluidos otros
gastos como los de acondicionamiento y adecuación del nuevo local para el
desarrollo de la actividad ejercida de restauración (restaurante-bar),
que ni se contemplan por la norma, ni resultan compatibles con una situación
contractual de duración pactada y por lo tanto de finalización conocida y
previsible, que pugna con la equiparación de los gastos de traslado en
supuestos de expropiación forzosa, institución que responde a motivos de
utilidad pública e interés social, con plena indemnidad del titular del dominio
perdido, que no tienen parangón con el origen contractual de la situación
contemplada, en la cual el término es convencionalmente pactado, art. 1565 del
Código Civil y 9 de la LAU.
En cuanto a la
justificación de una interpretación extensiva de los gastos de traslado basada
en la continuidad de la empresa, tampoco parece razonable que si por razones
coyunturales se ve conveniente dar facilidades a los titulares de negocios o
empresas para que mantengan su actividad, ello se haga a cargo de los
arrendadores o propietarios de los locales sede de los mismos, con quien
mantienen una relación de derecho privado de carácter bilateral, enervando los
eventuales perjuicios del arrendatario derivados de una situación conocida y
prevista de expiración del contrato, para convertir en aleatorias las
condiciones de una relación que por naturaleza no lo es.
Por lo tanto, considera la AP de Gerona que cuando la
LAU se refiere a la indemnización de los gastos de traslado, se está refiriendo
estrictamente al cambio de lugar de los elementos de explotación, y
no a la compensación por los perjuicios derivados del traslado del negocio, que
tienen su propia previsión reparatoria a través de la indemnización por pérdida
de clientela, procediendo en consecuencia el rechazo de este primer motivo del
recurso por el cual se pretende incluir en los gastos de traslado, conceptos
tan dispares como facturas de los proyectos técnicos de las obras del nuevo
local, honorarios de gestión inmobiliaria, pagos a técnicos, permisos de
apertura, licencia de obras, licencias municipales, tasas, altas en servicios
de agua, luz, teléfono, gastos de construcción de salida de humos, trabajos de
paletería, suministros de materiales para acondicionamiento de local,
adquisición de extintores, instalación de sistema de aislamiento contra
incendios, luces de emergencia, adquisición de material de paleteria, de
carpintería, de mampostería (piedra de mármol), decoración, compra de puertas,
alarmas, antena de televisión,... etc. por un importe de 91.289,28 euros;
desembolsos todos ellos que no caben en los gastos de traslado a otro local,
con más del doble de superficie que el primero, cuya inversión de
acondicionamiento total pretende obtenerse por esta vía”.
3º) INDEMNIZACION POR PERDIDA DE CLIENTELA: Respecto
a los perjuicios derivados de pérdida de clientela, se trata de un supuesto de
lucro cesante, calculada a través de la disminución de ingresos. Requiere de
una comparación objetiva entre los ingresos de los respectivos negocios, el
viejo y en la nueva finca arrendada.
Para calcular esa
pérdida el texto legal remite a los seis primeros meses de la misma actividad
en la nueva finca, y aunque no especifica el criterio de referencia, habrá que
entender que se refiere a la clientela que se tuviera en los últimos 6 meses
antes de abandonar el local arrendado.
No procederá la
indemnización por el concepto de pérdida de clientela, aunque sí por el
traslado, cuando de la comparación entre la clientela de antes y la de después,
resulten mayores ingresos con la nueva actividad, pues en este caso, no hay
nada que compensar por pérdida de clientela.
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