domingo, 28 de enero de 2018

En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida por la sentencia del Juzgado civil de familia

A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sec. 6ª, de 22 de mayo de 2017, nº 246/2017, rec. 769/2016, concluye que en los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil y pasará a ser el titular del contrato. Por lo que no procede la acción de desahucio por precario cuando se acredita la existencia de un contrato de arrendamiento, pues existe título bastante que da cobertura a la posesión por parte del cónyuge no arrendatario, que pasará a ser el titular del contrato.

B) Establece el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos:

1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

C) La sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, sec. 6ª, de 23 de enero de 2012, nº 24/2012, rec. 518/2011, manifiesta que: Ciertamente el art. 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha dado lugar a dos interpretaciones, con muy diferentes consecuencias; 1º) así un primer grupo de autores y resoluciones judiciales sostienen que dicho precepto crea un derecho de subrogación a favor del cónyuge al que se atribuye el uso, que se produce ope legis y por razón del dictado de la sentencia matrimonial y no por concierto alguno de voluntades, que es al que se adhiere la sentencia recurrida; 2º) y otro segundo, según el cual no varía la titularidad negocial arrendaticia en la que permanece el cónyuge que intervino en el contrato, concediéndose al cónyuge que permanece en la vivienda un derecho de uso en tanto permanezca vigente la declaración de atribución en tal sentido de la sentencia matrimonial.

1º) En este orden de cosas es claro que la norma pretende reforzar la eficacia de la atribución del uso de la vivienda arrendada al interés familiar más necesitado de protección por la doble vía de: a) descartar que dicha atribución pueda ser equiparada a una cesión inconsentida de la vivienda, que con arreglo al artículo 27.2.c) de la L.A.U. sería causa de resolución del arrendamiento; y b) obligando al arrendador a reconocer como interlocutor a quien no fue parte en el contrato, con la consiguiente excepción al principio de la relatividad subjetiva proclamada por el artículo 1257 del Código Civil.

2º) Así pues el art. 15 de la LAU no provoca la subrogación directa del cónyuge no contratante en el arrendamiento, pero si le faculta a hacerlo, pues así se deduce de la Exposición de Motivos cuando al analizar las Disposiciones Transitorias afirma que se opta por la suspensión total de las subrogaciones inter vivos "excepción hecha de la derivada de la resolución judicial en proceso matrimoniales "; refuerza esa interpretación el artículo 12 de la L.A.U. cuando prevé que si el arrendatario manifiesta su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, puede el cónyuge que conviviera con él hasta esa fecha manifestar por escrito al arrendador " su voluntad de ser arrendatario" y continuar por tanto ocupando la vivienda en tal condición.

3º) Ahora bien, aclarada la condición del cónyuge no contratante como verdadero arrendatario una vez cumplimentado los requisitos del artículo 15 de la L.A.U. (sentencia del T.S. de 18 de enero de 2.010), nos resta determinar cual será la posición en que queda el primero pues el precepto obvia cualquier indicación expresa al respecto.

En este punto un importante sector de la doctrina y jurisprudencia de las Audiencias viene sosteniendo que desde el momento que la decisión judicial dictada en un proceso matrimonial contencioso por la que se atribuye al cónyuge no contratante el uso de la vivienda arrendada es susceptible de modificación si varían las circunstancias que sirvieron de fundamento a su adopción, el pronunciamiento matrimonial no debe extinguir de forma definitiva el vínculo primitivo entre arrendador y arrendatario porque de ser así impediría un eventual retorno del cónyuge contratante a la vivienda arrendada (Sentencias de A.P. de Álava de 20 de septiembre de 2000, A.P. de Vizcaya de 29 de julio de 1999, A.P. de Santa Cruz de 23 de enero 1999 y Burgos de 26 de octubre de 1999 y 17 de enero de 2.011, entre otras); ello claro está, salvo acuerdo expreso de los contratantes para que en lo sucesivo el contrato tenga como único referente al cónyuge no firmante del mismo.

4º) En consecuencia parece más acertado entender que la subrogación en el contrato del cónyuge favorecido por el uso es una novación subjetiva, pero meramente provisional o interina porque durará mientras subsista la medida dictada en el proceso matrimonial; y en consecuencia, una vez desaparecida la interinidad, esto es cesada la atribución judicial del uso de la vivienda familiar, el mismo mecanismo de la notificación de la modificación al arrendador hará que recobre plena eficacia el vínculo con el primitivo arrendatario, que podrá ocupar nuevamente la vivienda sin necesidad de nuevo convenio.

5º) Abundaría también en este mismo sentido de la necesidad de demandar conjuntamente a ambos cónyuges la sentencia del TC de 31 de octubre de 1.986, cuando sostuvo que "el art. 96 CC  ha creado un litis consorcio pasivo necesario al equiparar al cónyuge no titular (no firmante) del contrato de arrendamiento con el suscriptor del mismo, considerando a ambos en la misma situación jurídica contractual. La consecuencia procesal es, pues, la necesidad de traer a juicio a los dos para evitar que, ausente uno, pueda éste verse afectado sustancialmente en su derecho material (aquí la posesión arrendaticia) por la sentencia dictada contra el otro, con eficacia de cosa juzgada, es decir, con indefensión insubsanable. De ahí, para impedirlo, que la doctrina jurisprudencial haya determinado el deber de apreciar "ex officio" la no llamada al juicio del litisconsorte y declarar mal formada la relación jurídica procesal, sin entrar en el fondo del asunto.

6º) Desde esa premisa debe entenderse que la demanda de resolución del contrato fue correctamente dirigida frente a ambos cónyuges, por mucho que la condena al desalojo y al pago de la renta solo incumbiera al consorte no contratante, de lo que sigue que la sentencia impugnada se equivocó al desestimar ese primer pronunciamiento frente al apelado y por ende también cuando condenó a la actora al pago de las costas causadas al mismo, que en todo caso debería haber obviado atendiendo a las dudas de derecho que evidencian las divergencias existentes en la llamada jurisprudencia menor recaída sobre este mismo particular.

D) La sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, sec. 3ª, de 17 de enero de 2011, nº 13/2011, rec. 359/2010 manifiesta que:

No pocas dudas ha suscitado el precepto acerca de las consecuencias que se derivan del mismo y en concreto cual es el carácter que ostenta el arrendatario saliente, mas al respecto doctrina y jurisprudencia mayoritaria de las Audiencias vienen sosteniendo que independientemente de cual de los dos cónyuges sea titular del contrato de arrendamiento, la atribución que de la vivienda familiar se realice a uno de ellos, tanto a través del convenio regulador aprobado judicialmente, como de la decisión judicial en un proceso matrimonial contencioso, no es más que la atribución del uso exclusivo de la misma, esto es su derecho a usarla y disfrutarla. Derecho que no modifica la titularidad del contrato, ni las obligaciones del arrendatario, use o no la vivienda, y que de ningún modo supone una cesión a los efectos del art. 24 L.A.U que exija el consentimiento del arrendador, pues frente a la sustitución que de la figura del arrendatario cedente a favor del tercero cesionario que asume las obligaciones y derechos de aquel, implica toda cesión ya onerosa ya gratuita, lo cierto es que en la atribución del uso, es arrendatario quien lo era antes de la crisis matrimonial, si bien se le priva de su derecho a usarla, no desapareciendo de la relación contractual ya que es él quien asume las obligaciones frente al arrendador, y ello porque aquella no es definitiva, en la medida en que tanto el convenio aprobado judicialmente como las medidas acordadas por el Juez en un proceso contencioso son susceptibles de modificación si varían las circunstancias que sirvieron de fundamento a su adopción, de ahí que en una determinada situación si fuere otro el interés familiar más digno de protección, se daría un cambio en el uso, tornando éste por ejemplo al cónyuge-arrendatario, modificación que es obvio no podría darse si se entendiera que estamos ante una verdadera cesión con cambio de titularidad contractual.

Por tanto, en el supuesto de autos el arrendatario no queda exonerado de sus obligaciones frente al arrendador, pues el hecho de la separación, nulidad o divorcio, no supone una causa de resolución por ministerio de la ley en base al artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, simplemente se limita a establecer un derecho de subrogación, siempre que se den los requisitos legales, a favor del cónyuge no arrendatario; pero en los casos que no se produzca dicha subrogación, o bien no se proceda a su comunicación en la forma que establece el artículo 15.2 de la LAU el arrendatario viene obligado al pago de las rentas durante el plazo de duración pactado en el contrato, sin que el mero hecho de la separación, nulidad o divorcio atribuya al arrendatario una facultad de desistir de forma unilateral del contrato.

La situación de una parte contractual no tiene porqué afectar los derechos de la contraria, de tal manera que para que ésta pueda quedar vinculada por ella deberá hacerse participe de manera clara y concluyente y ello por, sin que pueda hacerse responsable del incumplimiento de ello a la parte arrendadora, ajena a las relaciones internas de aquéllas. Y en este sentido debe ser entendido el artículo 15.2 de la LAU que establece la obligación de comunicar, pero no indica cual de los dos cónyuges debe hacerlo.

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