domingo, 30 de noviembre de 2014

INDEMNIZACIÓN AL ARRENDATARIO TRAS EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE LOCAL DE NEGOCIO POR GASTOS DE TRASLADO Y PERDIDA DE CLIENTELA


1º) El artículo 34 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece  los requisitos para reconocer el derecho del arrendatario a solicitar una indemnización por extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio.

“La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al, efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicado, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas”.

2º)  CONCEPTO DE GASTOS DE TRASLADO INDEMNIZABLES: Por gastos de traslado, se debe entender el embalaje y transporte de máquinas, instrumentos, mobiliarios, mercancías, y demás elementos, los gastos de instalación y puesta en funcionamiento en el nuevo local, e incluso los gastos administrativos y fiscales.

La sentencia de la  Audiencia Provincial de Gerona de 5 de octubre de 2005 resolvió que: “….lo único que es susceptible de indemnización son los gastos generados por el traslado del mobiliario, maquinaria, útiles y mercaderia desde el local que constituía la antigua sede del negocio, al nuevo, quedando excluidos otros gastos como los de acondicionamiento y adecuación del nuevo local para el desarrollo de la actividad ejercida de restauración (restaurante-bar), que ni se contemplan por la norma, ni resultan compatibles con una situación contractual de duración pactada y por lo tanto de finalización conocida y previsible, que pugna con la equiparación de los gastos de traslado en supuestos de expropiación forzosa, institución que responde a motivos de utilidad pública e interés social, con plena indemnidad del titular del dominio perdido, que no tienen parangón con el origen contractual de la situación contemplada, en la cual el término es convencionalmente pactado, art. 1565 del Código Civil y 9 de la LAU.

En cuanto a la justificación de una interpretación extensiva de los gastos de traslado basada en la continuidad de la empresa, tampoco parece razonable que si por razones coyunturales se ve conveniente dar facilidades a los titulares de negocios o empresas para que mantengan su actividad, ello se haga a cargo de los arrendadores o propietarios de los locales sede de los mismos, con quien mantienen una relación de derecho privado de carácter bilateral, enervando los eventuales perjuicios del arrendatario derivados de una situación conocida y prevista de expiración del contrato, para convertir en aleatorias las condiciones de una relación que por naturaleza no lo es.

Por lo tanto, considera la AP de Gerona que cuando la LAU se refiere a la indemnización de los gastos de traslado, se está refiriendo estrictamente al cambio de lugar de los elementos de explotación, y no a la compensación por los perjuicios derivados del traslado del negocio, que tienen su propia previsión reparatoria a través de la indemnización por pérdida de clientela, procediendo en consecuencia el rechazo de este primer motivo del recurso por el cual se pretende incluir en los gastos de traslado, conceptos tan dispares como facturas de los proyectos técnicos de las obras del nuevo local, honorarios de gestión inmobiliaria, pagos a técnicos, permisos de apertura, licencia de obras, licencias municipales, tasas, altas en servicios de agua, luz, teléfono, gastos de construcción de salida de humos, trabajos de paletería, suministros de materiales para acondicionamiento de local, adquisición de extintores, instalación de sistema de aislamiento contra incendios, luces de emergencia, adquisición de material de paleteria, de carpintería, de mampostería (piedra de mármol), decoración, compra de puertas, alarmas, antena de televisión,... etc. por un importe de 91.289,28 euros; desembolsos todos ellos que no caben en los gastos de traslado a otro local, con más del doble de superficie que el primero, cuya inversión de acondicionamiento total pretende obtenerse por esta vía”.

3º) INDEMNIZACION POR PERDIDA DE CLIENTELA: Respecto a los perjuicios derivados de pérdida de clientela, se trata de un supuesto de lucro cesante, calculada a través de la disminución de ingresos. Requiere de una comparación objetiva entre los ingresos de los respectivos negocios, el viejo y en la nueva finca arrendada.

Para calcular esa pérdida el texto legal remite a los seis primeros meses de la misma actividad en la nueva finca, y aunque no especifica el criterio de referencia, habrá que entender que se refiere a la clientela que se tuviera en los últimos 6 meses antes de abandonar el local arrendado.


No procederá la indemnización por el concepto de pérdida de clientela, aunque sí por el traslado, cuando de la comparación entre la clientela de antes y la de después, resulten mayores ingresos con la nueva actividad, pues en este caso, no hay nada que compensar por pérdida de clientela.

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